Calculadora de hipoteca

A parcela de um financiamento imobiliário é um cálculo de amortização com uma etapa a mais na frente: a entrada. A ferramenta acima recebe o valor do imóvel, uma entrada informada em porcentagem ou em valor, uma taxa e um prazo, e devolve a parcela mensal e quanto o financiamento custa ao longo de toda a sua vigência.

Como funciona

Informe o valor do imóvel e depois a entrada: alterne entre porcentagem e valor, conforme o dado que você realmente tem. Defina a taxa de juros anual e o prazo; 15 e 30 anos estão a um toque, e qualquer número inteiro de anos funciona.

A ferramenta calcula o valor financiado como preço menos entrada e aplica a fórmula padrão de amortização:

payment = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

em que r é a taxa anual dividida por 12 e n é o prazo em meses. Ela mostra a parcela mensal, o valor financiado e os juros totais ao longo de todo o prazo. Uma entrada igual ou maior que o preço é recusada, já que não sobra financiamento para calcular; o mesmo vale para prazo zero e taxa negativa.

A moeda é só de exibição: a conta é a mesma, seja qual for a moeda da compra.

O que o valor inclui e o que não inclui

É apenas principal e juros. Na maioria dos mercados, o que de fato sai da sua conta todo mês é maior, porque inclui também:

• O imposto sobre a propriedade, muitas vezes cobrado mensalmente numa conta de garantia (escrow).
• O seguro do imóvel, que os credores costumam exigir.
• O seguro do financiamento: em vários mercados ele é obrigatório com entrada abaixo de 20% e acrescenta um valor mensal relevante até você ultrapassar esse limite.
• As taxas de condomínio ou foros na compra de apartamentos ou de imóveis em regime de arrendamento de longo prazo.

Some esses itens à parte antes de decidir o que cabe no seu bolso. A diferença entre o valor de principal e juros e a saída mensal real costuma ficar entre 20% e 30%.

A ferramenta também pressupõe uma taxa fixa durante todo o prazo. Muitos financiamentos têm taxa fixa num período inicial e depois passam para uma taxa variável; para um produto assim, o jeito honesto de usar a ferramenta é rodá-la duas vezes: uma com a taxa fixa, para ver a parcela inicial, e outra com uma taxa de reajuste plausível, para ver a que você ficaria exposto depois.

Três coisas que os números mostram com clareza

O tamanho da entrada mexe em duas alavancas ao mesmo tempo. Uma entrada maior reduz o saldo devedor e costuma dar acesso a uma faixa de taxa melhor, então a economia é mais do que proporcional. Compare 10% e 20% sobre o mesmo preço para ver o efeito.

O prazo é a escolha cara. Simule 30 e 15 anos com a mesma taxa: a parcela mensal sobe cerca de 50%, e os juros totais caem mais da metade. Se o prazo menor é o certo depende da sua folga de caixa, mas a decisão deve ser tomada com os dois números à vista.

Em prazos longos, a sensibilidade à taxa é brutal. Um ponto percentual num financiamento de 30 anos costuma mudar a parcela mensal em cerca de 10%, e os juros totais em muito mais, porque o expoente amplifica a diferença. É por isso que a capacidade de pagamento é testada com uma taxa mais alta do que a oferecida.

O quadro mais amplo

As taxas de financiamento imobiliário acompanham o custo do funding de longo prazo, e não a taxa básica de curtíssimo prazo; por isso podem se antecipar a uma decisão do banco central, ou até andar na direção contrária. Os próprios empréstimos raramente ficam com o credor original até o vencimento: são agrupados e revendidos, e esse mercado secundário é boa parte do que define o preço oferecido aos tomadores. Fundamentos do mercado de capitais explica como esses instrumentos são emitidos e negociados, e introdução aos mercados financeiros cobre a mecânica de juros por trás de tudo isso.

Ferramentas relacionadas

Para um empréstimo pessoal ou parcelado sem etapa de entrada, use a calculadora de empréstimo, que usa o mesmo motor. Para simular a poupança crescendo até formar a entrada, use juros compostos.